Strumento

La concessione di valorizzazione è uno strumento di partenariato pubblico privato che consente di dare in concessione a privati con gara ad evidenza pubblica immobili di proprietà dello Stato o degli enti locali in concessione/locazione, a titolo oneroso, per un periodo fino a 50 anni.

L’obiettivo è quello di effettuare interventi di riuso, restauro, ristrutturazione, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso finalizzate allo svolgimento di attività economiche o attività di servizio per i cittadini. Nel caso di immobili vincolati ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, gli interventi di riuso/restauro/ristrutturazione devono essere finalizzati a “conservare” l’interesse storico, artistico o culturale dell’immobile senza, in alcun caso, limitare o rovinare tale patrimonio.

Normativa

Art. 3 bis “Valorizzazione e utilizzazione a fini economici dei beni immobili tramite concessione o locazioni”  del Decreto Legge 25 settembre 2001, n. 351  – Decreto convertito, con modificazioni, in legge 23 novembre 2001, n. 410  — Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare

Art. 58 “Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di regioni comuni ed altri enti locali” del Decreto Legge 25 giugno 2008, n. 112  – Decreto convertito, con modificazioni, in legge 6 agosto 2008, n. 133. – Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione Tributaria

Procedura – Concessione/locazione di valorizzazione

Pubblicazione del bando

Il soggetto privato a cui concedere/locare gli assets pubblici di proprietà dello Stato o degli enti locali è scelto mediante una procedura ad evidenza pubblica. La procedura può essere applicata anche dagli enti locali se il bene è inserito nel Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni. Il bando di gara, predisposto dall’ente proprietario dei beni oggetto della concessione/locazione di valorizzazione, deve:

• stabilire i criteri e le condizioni delle concessioni;
• riconoscere un indennizzo valutato sulla base del piano economico-finanziario in caso di revoca della concessione;
• prevedere la possibilità di sub-concedere le attività economiche o di servizio;
• prevedere il riconoscimento al locatario/concessionario del diritto di prelazione per l’acquisto del bene, al prezzo di mercato, alla scadenza del termine previsto dalla concessione/locazione e, previa verifica del raggiungimento della finalità di riqualificazione e riconversione dei beni, se non sussistono esigenze di utilizzo dell’immobile oggetto della concessione per finalità istituzionali;
• indicare le modalità di svolgimento della gara e di presentazione e valutazione dell’offerta e la documentazione e le dichiarazioni obbligatorie ai fini della partecipazione alla gara;
• indicare gli oneri posti a carico dell’affidatario, sia in fase di realizzazione del progetto tecnico che in corso di affidamento;
• indicare l’ammontare e la tipologia della cauzione o fidejussione bancaria o assicurativa;
• indicare il responsabile del procedimento e l’ufficio presso cui è possibile prendere visione degli atti necessari per l’eventuale attività di due diligence sull’asset considerato;
• ogni altro elemento ritenuto necessario ai sensi della legge.

Sia la durata della concessione che i canoni di concessione/locazione dovranno essere commisurati al raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario degli investimenti e della gestione dell’intervento.

Scadenza bando

Se non c’è esplicita indicazione nel bando, di norma, l’offerta è valida per 180 giorni dalla scadenza del termine per la sua presentazione. Il termine di 180 giorni, ovvero il diverso termine indicato dal bando di gara, sono posti a tutela del concorrente, evitando che eventuali lungaggini della procedura vadano a danno dello stesso. Decorso inutilmente tale termine, senza che sia sottoscritto il relativo contratto, il concorrente potrà svincolarsi dalla propria offerta ovvero confermarla, tacitamente (ad es. mediante la sottoscrizione del contratto) o espressamente anche in seguito ad una richiesta dell’Amministrazione. In caso di conferma dell’offerta, andrà estesa anche l’efficacia della eventuale garanzia fideiussoria rilasciata in fase di partecipazione alla gara.

Individuazione migliore offerta

La gara viene aggiudicata al soggetto che ha presentato l’offerta economicamente più vantaggiosa individuata sulla base del miglior rapporto qualità/prezzo.

Requisiti di ammissione e comprova del possesso degli stessi.

Con riferimento ai requisiti di ordine generale previsti dalla normativa vigente per la partecipazione alla procedura ad evidenza pubblica, fermo restando l’esigenza di verificare le eventuali previsioni degli specifici bandi di gara, è necessario precisare che:

• per i requisiti di ordine morale, di norma, si fa riferimento a quelli previsti dall’art. 80 del D. Lgs. 18 aprile 2016, n. 50 “Codice dei contratti pubblici”; il concorrente dovrà dichiararne il possesso in sede di partecipazione alla gara e sarà poi l’Amministrazione competente a verificarne la veridicità, una volta presentata l’offerta. Più precisamente, le pubbliche amministrazioni possono richiedere i seguenti documenti: il certificato del casellario giudiziario o in sua mancanza, un documento equivalente rilasciato dalla competente autorità giudiziaria o amministrativa dello Stato membro o del Paese d’origine o di provenienza da cui risulti il soddisfacimento dei requisiti previsti; apposita certificazione rilasciata dalla amministrazione fiscale competente e, con riferimento ai contributi previdenziali e assistenziali, il Documento Unico della Regolarità Contributiva acquisito d’ufficio dalla pubblica amministrazione presso gli istituti previdenziali ai sensi della normativa vigente ovvero analoga certificazione rilasciata dalle autorità competenti di altri Stati.
• La capacità economica e finanziaria dell’operatore economico, dichiarata in sede di gara, può essere provata mediante una o più delle seguenti referenze: idonee dichiarazioni bancarie o, se del caso, comprovata copertura assicurativa contro i rischi professionali; presentazione dei bilanci o di estratti di bilancio, qualora la pubblicazione del bilancio sia obbligatoria in base alla legislazione del paese di stabilimento dell’operatore economico; una dichiarazione concernente il fatturato globale e, se del caso, il fatturato del settore di attività oggetto dell’appalto, al massimo per gli ultimi tre esercizi disponibili in base alla data di costituzione o all’avvio delle attività dell’operatore economico, nella misura in cui le informazioni su tali fatturati siano disponibili. L’operatore economico, che per fondati motivi non sia in grado di presentare le referenze richieste dall’amministrazione, può provare la propria capacità economica e finanziaria mediante un qualsiasi altro documento considerato idoneo dall’amministrazione stessa.

• La capacità tecnica dell’operatore economico, dichiarata in sede di gara, può essere dimostrata, inter alia, attraverso: a) un elenco di prestazioni eseguite negli ultimi cinque anni, con indicazione dei rispettivi importi, date e destinatari, pubblici o privati; b) l’indicazione dei tecnici o degli organismi tecnici, che facciano o meno parte integrante dell’operatore economico, e di quelli responsabili del controllo della qualità; c) una descrizione delle attrezzature tecniche e delle misure adottate dall’operatore economico per garantire la qualità, nonché degli strumenti di studio e di ricerca della sua impresa; d) l’indicazione dei titoli di studio e professionali del prestatore di servizi o dell’imprenditore o dei dirigenti dell’impresa, a condizione che non siano valutati tra i criteri di aggiudicazione; e) una dichiarazione indicante l’organico medio annuo dell’imprenditore o del prestatore di servizi e il numero dei dirigenti durante gli ultimi tre anni; f) una dichiarazione indicante l’attrezzatura, il materiale e l’equipaggiamento tecnico di cui l’imprenditore o il prestatore di servizi disporrà per realizzare l’intervento.

Convenienza economica

Lo strumento è particolarmente adatto nel caso in cui l’ente abbia individuato un portafoglio di beni che:

• sia suscettibile di messa a reddito tramite gestione economica da parte di privati;
• risulti da riqualificare o riconvertire, anche con la possibilità di introdurre nuove destinazioni d’uso, coerentemente con le esigenze del Comune in cui l’immobile è sito e della collettività;
• meriti di essere valorizzato al massimo, attraverso l’utilizzo di fondi privati, pur rimanendo di proprietà del Comune.

Tempi

La tempistica per l’iscrizione dei beni nel piano delle alienazioni degli enti locali può essere indicativamente stimata in 60- 90 giorni.

La tempistica per l’espletamento delle procedure di scelta dell’acquirente può essere stimata in 30-45 giorni.

Costi

I costi che dovrà supportare l’investitore privato sono quelli relativi all’attività di due diligence da svolgere sull’immobile e alla predisposizione della relativa offerta (i.e. consulenze tecniche, consulenze giuridiche, sopralluoghi…).