60- 90 giorni (Iscrizione dei beni nel piano delle alienazioni e delle valorizzazioni)
30-45 giorni
Costi legati alle attività di due diligence e predisposizione dell’offerta
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30-45 giorni
Costi legati alle attività di due diligence e predisposizione dell’offerta
60-90 giorni (Iscrizione dei beni nel piano delle alienazioni e delle valorizzazioni)
30-45 giorni
Costi legati alle attività di due diligence e predisposizione dell’offerta
45-60 giorni (costituzione del fondo immobiliare)
30-45 giorni
Costi legati alle attività di due diligence sugli immobili conferiti al Fondo.
60-90 giorni (procedura di gara)
90-120 giorni (per presentare la proposta e valutazione dell’ente interessato)
30-60 giorni (avvio dell’attività del Fondo)
30-45 giorni
Costi legati alle attività di due diligence. Se il promotore non risulta aggiudicatario e non esercita la prelazione ha diritto al pagamento, dell’importo delle spese per la predisposizione della proposta nei limiti indicati dalla legge (2,5% del valore dell’investimento).
30-45 giorni
Costi legati alle attività di verifica amministrativa e predisposizione dell’offerta.
10-15 giorni (negoziazione del contratto)
30-45 giorni
Costi legati alle attività di verifica amministrativa e predisposizione dell’offerta.
La Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio rappresenta l’ufficio periferico del Ministero dei Beni culturali, cui spetta, fra l’altro, il compito della tutela dei beni culturali del paese.
L’organizzazione delle Soprintendenze è regolata dal Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 29 agosto 2014, n. 171 e dal Decreto Ministeriale 23 gennaio 2016.
Le competenze delle Soprintendenze sono definite dal decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, in materia di “Codice dei beni culturali e del paesaggio” con compiti in ambito territoriale in materia di tutela e valorizzazione dei beni culturali e paesaggistici.
Gli operatori hanno sottolineato l’opportunità di considerare maggiormente le ricadute economiche positive e l’indotto connesso alla rigenerazione di asset pubblici inutilizzati, oltre al mero ricavato dalla dismissione, che non dovrebbe rappresentare l’unico elemento su cui decidere la convenienza dell’operazione, posto che il valore di vendita frequentemente potrebbe risultare inferiore a quello presente nel bilancio pubblico, sia in ragione di stime effettuate in contesti di mercato differenti che dell’obsolescenza fisica e funzionale dei beni. A tal fine, l’investitore potrebbe proporre il ricorso alla concessione di valorizzazione, prevedendo il pagamento di canoni di importo modesto, a fronte di investimenti per la riqualificazione del bene, con obbligo di esercitare la relativa prelazione di acquisto da parte del privato alla scadenza del contratto, ad un prezzo conveniente per la P.A. ovvero ricorrere all’affidamento in concessione attraverso finanza di progetto, prevedendo di non versare canoni all’ente di riferimento, né un prezzo, con l’obbligo, tuttavia, di restituire il bene riqualificato, alla scadenza del contratto.
Sì, è possibile proporre sul mercato iniziative di partnership pubblico-privata, che assicurino un allineamento di interessi ed attraggano investitori/developers in grado di apportare non soltanto mezzi finanziari ma anche competenze e visione di mercato. In questo quadro può essere presentata una proposta di finanza di progetto, in base a quanto previsto dall’art. 183, comma 15, del D. Lgs. 18 aprile 2016, n. 50, ovvero sollecitata l’indizione di una concessione di valorizzazione, ferma restando la necessità già sottolineata di ricercare l’equilibrio tra durata della concessione ed ammontare investimenti previsti. Si suggerisce di strutturare il prezzo in due componenti: la prima definibile come prezzo base minimo garantito, e la seconda variabile in relazione al risultato economico dell’operazione. Anche in tal caso una prima informativa sugli asset suscettibili di essere oggetto di una procedura di concessione di valorizzazione può essere acquisita attraverso la consultazione del “piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari”, approvato da Regioni, province, comuni e altri enti locali, ai sensi dell’art. 58 della legge 4 agosto 2008, n. 133, a cui si potrebbe accedere con un’apposita istanza di accesso agli atti, qualora non pubblicato sui siti internet degli enti.
Si, definendo ex ante – con eventuale supporto di advisor esterni ed interloquendo con gli Enti competenti-le volumetrie e le destinazioni d’uso non gradite e quelle ammesse, lasciando all’operatore privato acquirente ampia facoltà di scegliere le destinazioni d’uso preferite e ritenute più idonee al perseguimento dei propri target di business plan nel contesto di una pianificazione attuativa di dettaglio. Anche in tal caso potrebbe essere richiesta da parte dell’investitore la promozione di un Accordo di programma tra le amministrazioni coinvolte, sottoscritto prima della presentazione dell’immobile al mercato, allo scopo di risolvere le principali criticità dell’immobile considerato, consentendo così al privato di acquistare o ricevere un bene “pronto” ad una valorizzazione effettiva.
L’investitore potrebbe richiedere la promozione di un Accordo di programma tra le amministrazioni coinvolte, sottoscritto prima della presentazione dell’immobile al mercato, allo scopo di risolvere le principali criticità dell’immobile, consentendo così al privato di acquistare o ricevere un bene “pronto” ad una valorizzazione effettiva.
Ciò potrebbe risolvere le principali aree di criticità e di complessità che generano una percezione di maggior rischio e deprimono i valori di potenziale compravendita, ad esempio in merito allo stato occupazionale dei beni, di frequente contraddistinto da occupazioni senza titolo ovvero contratti atipici. Spesso gli operatori non si avvalgono delle esenzioni assicurate dalla normativa vigente per la vendita degli immobili pubblici, ma effettuano una gestione attiva, di regolarizzare gli abusi edilizi e le irregolarità catastali, spesso presenti negli asset di proprietà pubblica in misura maggiore rispetto a quelli privati, prima di procedere alla dismissione
Una prima informativa sull’immobile può essere acquisita attraverso la consultazione del piano di alienazioni e valorizzazioni immobiliari approvato da Regioni, province, comuni, da altri enti locali e da società o Enti a totale partecipazione dei predetti enti.
Una prima informativa sugli asset suscettibili di essere oggetto di una procedura di dismissione o di valorizzazione può essere acquisita attraverso la consultazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari, approvato da Regioni, province, comuni, da altri enti locali e da società o Enti a totale partecipazione dei predetti enti, ai sensi dell’art. 58 della legge 4 agosto 2008, n. 133, a cui si potrebbe accedere con un’apposita istanza di accesso agli atti, qualora non pubblicato sui siti internet degli enti.
Si possono richiedere chiarimenti, se nominato, al Responsabile del procedimento di alienazione e valorizzazione del bene immobile (cioè al soggetto indicato dall’ente proprietario come riferimento per la procedura di alienazione; il suo nominativo sarà indicato nel bando/avviso pubblicato) ovvero al Sindaco del Comune, se non è stata avviata alcuna procedura. Si può prendere visione dei documenti relativi al bene ed effettuare un sopralluogo per la verifica dello stato di fatto del medesimo. In tale circostanza sarà resa disponibile la documentazione relativa all’immobile, al fine di consentire l’espletamento dell’attività di due diligence sullo stesso, con particolare riferimento alla sua conformità catastale, urbanistica ed edilizia, nonché alla verifica relativa all’assenza di pesi, vincoli e gravami tali da limitarne il libero utilizzo.
Per gli immobili riqualificati in esercizi commerciali occorre ottenere l’autorizzazione commerciale. Ai fini del suo ottenimento, l’investitore deve avere specifici requisiti soggettivi “morali” (assenza di condanne per particolari tipi di reati considerati particolarmente gravosi per il legislatore) e, nel caso in cui sia prevista la somministrazione di alimenti e bevande, specifici requisiti “professionali” (ad esempio aver frequentato con esito positivo un corso professionale per il commercio, la preparazione o la somministrazione degli alimenti).
Sono strutture ricettive alberghiere gli esercizi ricettivi aperti al pubblico che forniscono alloggio, servizi generali centralizzati, ed eventualmente vitto e servizi accessori. Con l’entrata in vigore della legge 30 luglio 2010, n. 122 che ha modificato l’art. 19 della Legge 7 agosto 1990, n. 241, per avviare, trasferire e modificare l’esercizio delle attività turistico ricettive, occorre presentare al Comune competente una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). E’ possibile avviare l’attività ricettiva alla data di presentazione della SCIA al Comune.
Entro 30 giorni dall’avvio dell’attività sono necessari l’iscrizione al Registro delle Imprese presso la CCIAA (Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura), l’apertura di partita IVA, l’iscrizione all’INPS presso i loro uffici ed eventualmente INAIL, solo nel caso di presenza di lavoratori dipendenti. Tutte queste pratiche sono presentabili tramite Comunicazione Unica.
Nel caso di trasformazione urbanistica, se si intende cambiare la destinazione d’uso di un immobile tra quelli ammessi negli strumenti urbanistici, occorre presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Se invece l’investitore intende modificare la destinazione d’uso di un immobile, attribuendo un uso diverso da quelli ammessi nell’area in cui è sito, lo strumento è la “variante agli strumenti urbanistici vigenti” à In questo caso sarà necessario un intervento dell’amministrazione competente.
Nel caso di trasformazione edilizia sarà necessario ottenere un permesso di costruire o un permesso di costruire convenzionato.
L’investitore privato deve, pertanto, presentare all’amministrazione competente (il Comune in cui è sito l’immobile) la documentazione necessaria per la richiesta del permesso di costruire o del permesso di costruire convenzionato.
In questa fase, l’investitore privato deve preparare la documentazione necessaria all’ottenimento del permesso di costruire o del permesso di costruire convenzionato (è consigliato farsi assistere da professionisti esperti).
In caso di immobili sottoposti a vincolo di interesse culturale, storico, artistico e paesaggistico ai sensi del D.lgs. n. 42/2004, ogni mutamento d’uso o qualunque intervento edilizio deve essere autorizzato anche dalla Soprintendenza competente per territorio.
Per realizzare migliorie ed adeguamenti sugli immobili, è necessario ottenere dall’autorità competente i relativi titoli edilizi richiesti dalla normativa vigente (SCIA, DIA, permesso di costruire), a meno che non si tratti di interventi qualificabili come “edilizia libera”.
Nel caso di realizzazione di interventi di nuova costruzione, ricostruzione o sopraelevazione, totale o parziale ovvero interventi edilizi – tali da incidere significativamente sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati – è necessario avviare il procedimento relativo all’accertamento dell’agibilità dell’immobile considerato. La recente normativa introdotta dall’art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016, che ha riformato il DPR 380/2001, prevede la semplice presentazione di una segnalazione certificata allo “sportello unico per l’edilizia del Comune” in cui è sito l’immobile. Dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione richiesta inizia l’utilizzo dell’immobile.
Le attività sottoposte alla normativa antincendio sono articolate in tre categorie A, B e C, secondo Il D.P.R. 151/2011, in relazione alla dimensione dell’impresa, al settore di attività, alla esistenza di specifiche regole tecniche, alle esigenze di tutela della pubblica incolumità.
