Costituzione di fondi immobiliari ad apporto pubblico

Strumento

I Fondi immobiliari ad apporto pubblico sono nati con l’obiettivo di garantire una maggiore efficienza dei processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di proprietà dello Stato, degli Enti territoriali, di altri Enti pubblici e delle società interamente partecipate dai predetti soggetti.

Per favorire ulteriormente l’uso dei fondi immobiliari all’interno di un più ampio processo di razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze in data 19 marzo 2013, ai sensi dell’art. 33, co. 1, del D.L. 6 luglio 2011, n. 98 convertito, con modificazioni, dalla L. 15 luglio 2011, n. 164, è stata costituita Invimit SGR S.p.A., interamente partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che:

  • promuove e gestisce Fondi immobiliari diretti, propri o di terzi finalizzati a ridurre il debito pubblico e a generare economie di scala sul territorio, favorendone, anche lo sviluppo (c.d. ‘Fondi diretti’);
  • mediante il Fondo di Fondi, investe, a fronte della sottoscrizione di quote, in Fondi Target istituiti dagli Enti Territoriali e gestiti da SGR selezionate tramite procedura ad evidenza pubblica. A tal fine, raccoglie liquidità, oltre che sul mercato degli investitori qualificati, anche presso taluni soggetti, tra cui Enti pubblici di natura assicurativa o previdenziale dotati di particolari requisiti, nonché compagnie di assicurazioni private e Cassa Depositi e Prestiti S.p.A.

Oltre alla funzione di Invimit SGR, analogamente rilevante, nell’ambito dei processi di valorizzazione e dismissione di immobili pubblici, è l’attività svolta da CDP Investimenti Sgr (CDPI Sgr), società di gestione del risparmio costituita il 24 febbraio 2009, il cui capitale sociale è per il 70% detenuto da CDP S.p.A. e per il 15% ciascuna dall’ACRI (Associazione di Fondazioni e di Casse di Risparmio S.p.A.) e dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana). CDPI Sgr gestisce diversi fondi immobiliari ad apporto pubblico (e.g. Fondo Investimenti per l’Abitare, Fondo FIA2, Fondo Investimenti per la Valorizzazione, Fondo Investimenti per il Turismo) con la finalità di incrementare sul territorio italiano l’offerta di alloggi sociali, smart housing, smart working nonché di rafforzare investimenti nel settore turistico, alberghiero, delle attività ricettive e ricreative.

Nell’ambito delle politiche di dismissione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, anche l’Agenzia del Demanio  svolge un ruolo fondamentale.

Oltre a gestire un patrimonio di circa 46.000 beni dello Stato, in ragione di quanto previsto dall’art. 33-bis della legge 15 luglio 2011, n. 111, l’Agenzia del Demanio ha il compito di promuovere iniziative idonee per la costituzione, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica, di società, consorzi o fondi immobiliari per la valorizzazione, trasformazione, gestione e alienazione del patrimonio immobiliare pubblico di proprietà dei Comuni, Province, Città metropolitane, Regioni, Stato e degli Enti vigilati dagli stessi, nonché dei diritti reali relativi ai beni immobili, anche demaniali

Gli investitori qualificati possono investire in Fondi immobiliari ad apporto pubblico, partecipando alla gestione e percependo, alla liquidazione, il corrispettivo del valore degli immobili derivante dalla loro valorizzazione sul mercato.

 

Normativa

Capo II “Fondi comuni di investimento”, artt. 34-42, Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 “Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, ai sensi degli articoli 8 e 21 della legge 6 febbraio 1996, n. 52”

Art. 33 e 33-bis del D.L. 6 luglio 2011 n. 98 “Disposizioni in materia di valorizzazione del patrimonio immobiliare”  convertito con la legge 15 luglio 2011, n. 111 “Disposizioni urgenti per la stabilizzazione finanziaria”

Art. 14-bis della Legge 25 gennaio 1994, n. 86  – fondi comuni di investimento immobiliare chiusi

Art. 3 Legge 23 dicembre 1996, n. 662  – Misure di razionalizzazione della finanza pubblica

DECRETO DEL MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE 5 marzo 2015 n. 30  – Regolamento attuativo dell’articolo 39 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF) concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) italiani.

 

Procedura

Progetti di utilizzo o di valorizzazione

Gli apporti o trasferimenti di immobili in Fondi immobiliari devono avvenire sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazione approvati con delibera dell’organo di governo dell’ente proprietario dei beni, previa selezione della Società di gestione del risparmio che dovrà gestire il Fondo.

Generalmente, sulla base di tali progetti, il fondo (o meglio la SGR che lo gestisce) si assume l’impegno di realizzare gli interventi di riqualificazione degli immobili in esso apportati, ponendoli a disposizione delle Amministrazioni interessate e dei privati, una volta completati, in cambio del riconoscimento di un periodo di gestione dei beni realizzati ovvero di un canone di locazione.

Selezione della SGR 

Il legislatore, all’art. 33, comma 2, del D. L. 6 luglio 2011, n. 98, convertito con legge 15 luglio 2011, n. 111, ha espressamente stabilito che la selezione della Società di gestione del risparmio avvenga tramite “procedure di evidenza pubblica”.

Ne consegue che la procedura ex art. 183, comma 15, del D. Lgs. n. 50/2016, allo stato applicabile per presentare proposte relative alla realizzazione in concessione di lavori pubblici o di servizi, ben potrà essere utilizzata per la selezione della SGR interessata alla costituzione di un fondo.

In tal caso, quindi, la SGR potrebbe presentare ad un’amministrazione aggiudicatrice (quale, ad esempio, un Comune) una proposta, avente ad oggetto i beni indicati nel Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni, con il medesimo contenuto ed osservando la stessa procedura disciplinata dall’art. 183, comma 15, del D. Lgs. n. 50/2016.

Per la descrizione della procedura di cui dall’art. 183, comma 15, del D. Lgs. n. 50/2016 si rimanda al Partenariato pubblico privato – project financing su beni immobiliari pubblici

Si rimanda al Vademecum Invimit per gli Investimenti.

 Sottoscrizione del Contratto con la SGR

In seguito alla conclusione della procedura di scelta della SGR, la stessa sottoscriverà un contratto con la Pubblica amministrazione competente, avente ad oggetto la costituzione del fondo per la valorizzazione degli immobili apportati.

 Requisiti di ammissione e comprova del possesso degli stessi.

Con riferimento ai requisiti di ordine generale previsti dalla normativa vigente per la presentazione della proposta di project financing nonché per la partecipazione alla procedura ad evidenza pubblica, fermo restando l’esigenza di verificare le eventuali previsioni degli specifici bandi di gara, è necessario precisare che:

  • per i requisiti di ordine morale, di norma, si fa riferimento a quelli previsti dall’art. 80 del D. Lgs. 18 aprile 2016, n. 50 “Codice dei contratti pubblici”; il concorrente dovrà dichiararne il possesso in sede di presentazione della proposta di project financing e di partecipazione alla gara e sarà poi l’Amministrazione competente a verificarne la veridicità, una volta presentata l’offerta. Più precisamente, le pubbliche amministrazioni possono richiedere i seguenti documenti: il certificato del casellario giudiziario o in sua mancanza, un documento equivalente rilasciato dalla competente autorità giudiziaria o amministrativa dello Stato membro o del Paese d’origine o di provenienza da cui risulti il soddisfacimento dei requisiti previsti; apposita certificazione rilasciata dalla amministrazione fiscale competente e, con riferimento ai contributi previdenziali e assistenziali, il Documento Unico della Regolarità Contributiva acquisito d’ufficio dalla pubblica amministrazione presso gli istituti previdenziali ai sensi della normativa vigente ovvero analoga certificazione rilasciata dalle autorità competenti di altri Stati.
  • La capacità economica e finanziaria dell’operatore economico, dichiarata in sede di presentazione della proposta di project financing e di partecipazione alla gara, può essere provata mediante una o più delle seguenti referenze: idonee dichiarazioni bancarie o, se del caso, comprovata copertura assicurativa contro i rischi professionali; presentazione dei bilanci o di estratti di bilancio, qualora la pubblicazione del bilancio sia obbligatoria in base alla legislazione del paese di stabilimento dell’operatore economico; una dichiarazione concernente il fatturato globale e, se del caso, il fatturato del settore di attività oggetto dell’appalto, al massimo per gli ultimi tre esercizi disponibili in base alla data di costituzione o all’avvio delle attività dell’operatore economico, nella misura in cui le informazioni su tali fatturati siano disponibili. L’operatore economico, che per fondati motivi non sia in grado di presentare le referenze richieste dall’amministrazione, può provare la propria capacità economica e finanziaria mediante un qualsiasi altro documento considerato idoneo dall’amministrazione stessa.
  • La capacità tecnica dell’operatore economico, dichiarata in sede di presentazione della proposta di project financing e di partecipazione alla gara, può essere dimostrata, inter alia, attraverso: a) un elenco di prestazioni eseguite negli ultimi cinque anni, con indicazione dei rispettivi importi, date e destinatari, pubblici o privati; b) l’indicazione dei tecnici o degli organismi tecnici, che facciano o meno parte integrante dell’operatore economico, e di quelli responsabili del controllo della qualità; c) una descrizione delle attrezzature tecniche e delle misure adottate dall’operatore economico per garantire la qualità, nonché degli strumenti di studio e di ricerca della sua impresa; d) l’indicazione dei titoli di studio e professionali del prestatore di servizi o dell’imprenditore o dei dirigenti dell’impresa, a condizione che non siano valutati tra i criteri di aggiudicazione; e) una dichiarazione indicante l’organico medio annuo dell’imprenditore o del prestatore di servizi e il numero dei dirigenti durante gli ultimi tre anni; f) una dichiarazione indicante l’attrezzatura, il materiale e l’equipaggiamento tecnico di cui l’imprenditore o il prestatore di servizi disporrà per realizzare l’intervento.

 

Tempi

La tempistica per la costituzione di un fondo immobiliare è stimata in 180-240 giorni. La durata del Fondo solitamente è indicata nei documenti di gara per la scelta della SGR nonché nel regolamento del Fondo ed è strettamente connessa al tempo necessario per garantire la riqualificazione degli immobili apportati e il ritorno dell’investimento alla SGR che gestisce il Fondo.  Generalmente vengono anche previste modalità di sottoscrizione delle quote del Fondo differenti, in modo da potere regolare anche gli eventuali diritti dei quotisti (compreso il diritto di exit).

 

Costi

I costi che dovrà supportare l’investitore privato sono quelli relativi all’attività di due diligence da svolgere sugli immobili conferiti al Fondo nel quale intende investire, anche al fine di verificare gli eventuali rischi legati all’investimento considerato. In questa fase l’investitore privato, oltre a potersi avvalere di consulenti e tecnici di parte, potrà fare affidamento anche sulle competenze degli enti preposti (tra cui, come si è detto, in base al tipo di Fondo, Invimit Sgr, CDPI Sgr, Agenzia del Demanio).

 

Esempio

Ad esempio, per riqualifica o realizzare edifici scolastici, l’operazione potrebbe essere così strutturata:

  • il Comune interessato riceve una proposta da parte di una SGR avente ad oggetto la costituzione di un fondo immobiliare;
  • il Comune valuta la proposta e, se la considera di pubblico interesse, attribuisce alla SGR la qualifica di promotore, indicendo una gara, in virtù di quanto previsto dalla normativa vigente (procedura aperta ai sensi dell’art. 183, comma 15, D. Lgs. n. 50/2016), cui viene invitato anche il promotore, ponendo a base di gara la proposta presentata dallo stesso; nella fase di selezione, il promotore può adeguare la propria proposta a quella giudicata dall’amministrazione più conveniente. In tal caso il promotore risulterà affidatario della gara, altrimenti avrà diritto al rimborso delle spese sostenute (max 2,5% del valore dell’investimento);
  • in seguito alla conclusione della procedura di selezione, la SGR individuata dovrà procedere a costituire il Fondo immobiliare;
  • il Comune interessato potrebbe trasferire al Fondo il diritto di superficie di durata cinquantennale delle aree edificabili (oppure degli immobili da trasformare) sulle quali si intendono realizzare i nuovi edifici scolastici e gli immobili, da dismettere, nei quali sono siti gli attuali edifici scolastici;
  • la SGR dovrebbe realizzare i nuovi complessi scolastici (o in alcuni casi le opere di ampliamento e/o di adeguamento delle strutture) ai sensi della normativa applicabile;
  • una volta completata la realizzazione dei nuovi edifici scolastici o l’ampliamento/adeguamento di quelli da trasformare, il Comune coinvolto potrebbe trasferire le sedi scolastiche già in uso nei nuovi edifici. Ciò implicherebbe da un lato, l’obbligo per il Comune di stipulare con la SGR un contratto di locazione per l’utilizzo delle nuove sedi; dall’altro, l’avvio della dismissione degli edifici originariamente utilizzati per ospitare le scuole, apportate al Fondo, attribuendo alle stesse, ove consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, destinazione residenziale (anche con eventuali quote di spazi ad uso commerciale).

Ultima modifica: 7 maggio 2018