Mi interessa comprare e/o affittare un immobile pubblico in Italia. Quali sono le modalità previste?

Vendita della piena proprietà

Per attivare la procedura di vendita degli asset pubblici, l’immobile pubblico deve essere inserito nel “Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari” che è un documento (redatto da Comuni, Province e Regioni, e altri Enti locali, nonché da società o Enti a totale partecipazione dei predetti enti, di regola consultabile sui relativi siti internet) nel quale viene definita la strategia di alienazione e/o valorizzazione dell’ente proprietario. La procedura di alienazione dell’immobile pubblico inizia con la pubblicazione dell’avviso o del bando sul sito istituzionale dell’ente proprietario.

Cessione del diritto di superficie

L’avvio della procedura di cessione del diritto di superficie di un immobile pubblico avviene mediante pubblicazione di un avviso/bando della procedura ad evidenza pubblica sul sito istituzionale dell’ente proprietario dell’immobile, finalizzata a scegliere il soggetto al quale affidare il diritto di superficie dell’immobile. Scaduto il termine di concessione (durata max 99 anni), il diritto di superficie si estinguerà e gli enti pubblici proprietari diverranno automaticamente proprietari delle costruzioni eseguite dal cessionario e dai suoi aventi causa.

Concessione/locazione di valorizzazione

La concessione di valorizzazione è uno strumento di partenariato pubblico privato che consente di dare in concessione a privati con gara ad evidenza pubblica immobili di proprietà dello Stato o degli enti locali in concessione/locazione, a titolo oneroso, per un periodo fino a 50 anni. L’obiettivo è quello di effettuare interventi di riuso, restauro, ristrutturazione, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso finalizzate allo svolgimento di attività economiche o attività di servizio per i cittadini. Il soggetto privato a cui concedere/locare gli assets pubblici di proprietà dello Stato o degli enti locali per la valorizzazione viene scelto mediante una procedura ad evidenza pubblica.

Costituzione di fondi ad apporto pubblico

I Fondi immobiliari ad apporto pubblico sono nati con l’obiettivo di garantire una maggiore efficienza dei processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di proprietà degli Enti territoriali, di altri Enti pubblici e delle società interamente partecipate dai predetti Enti.

Per favorire ulteriormente l’uso dei fondi immobiliari all’interno di un più ampio processo di razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze in data 19 marzo 2013, ai sensi dell’art. 33, co. 1, del D.L. 6 luglio 2011, n. 98 convertito, con modificazioni, dalla L. 15 luglio 2011, n. 164, è stata costituita la Invimit SGR S.p.a., interamente partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che:

  • promuove e gestisce Fondi immobiliari diretti, propri o di terzi finalizzati a ridurre il debito pubblico e a generare economie di scala sul territorio, favorendone, anche lo sviluppo (c.d. ‘Fondi diretti’);
  • mediante il Fondo di Fondi, investe, a fronte della sottoscrizione di quote, in Fondi Target istituiti dagli Enti Territoriali e gestiti da SGR selezionate tramite procedura ad evidenza pubblica. A tal fine, raccoglie liquidità, oltre che sul mercato degli investitori qualificati, anche presso taluni soggetti tra cui Enti pubblici di natura assicurativa o previdenziale dotati di particolari requisiti, nonché compagnie di assicurazioni private e Cassa Depositi e Prestiti S.p.a.

Gli investitori qualificati possono investire in Fondi immobiliari ad apporto pubblico, partecipando alla gestione e percependo, alla liquidazione, il corrispettivo del valore degli immobili derivante dalla loro valorizzazione sul mercato.

Partenariato pubblico privato – project financing e applicazione del PPP ai fondi immobiliari pubblici

Il project financing si configura come una complessa operazione economico-finanziaria per la realizzazione di un’opera pubblica e/o la gestione di un servizio, che può essere attuata anche su iniziativa di promotori privati.  Più precisamente, l’art. 183, comma 15, del D. Lgs. n. 50/2016 consente ad un operatore economico privato di proporre la progettazione, la realizzazione e la gestione di un bene pubblico, per finalità di pubblico interesse, non prevista nella programmazione dell’ente a cui è indirizzata la proposta.

Il project financing può essere utilizzato per ottenere in concessione immobili, che non siano già inseriti dagli enti pubblici tra i beni oggetto di intervento nella relativa programmazione, per la realizzazione di progetti ad iniziativa privata in grado di soddisfare esigenze di pubblico interesse, al contempo garantendo la sostenibilità economico-finanziaria del progetto (e.g. realizzazione di un impianto sportivo pubblico e gestione dei servizi complementari quali bar, ristoranti, palestra, ecc.)

Concessione ordinaria

La concessione conferisce diritti d’uso relativi a beni immobili per una determinata durata. Tale strumento può essere utilizzato per gli immobili facenti parti del demanio e/o del patrimonio indisponibile dello Stato e degli enti locali.  Si tratta prevalentemente di immobili già adatti all’uso (pubblico) necessario per la valorizzazione dello stesso, senza l’esigenza di trasformazioni edilizie o urbanistiche.

Locazione ordinaria

La locazione è il contratto, consensuale e bilaterale, col quale, in questo caso, la parte pubblica (locatore) si obbliga nei confronti di un’altra (locatario o conduttore) a far godere una cosa immobile per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo (canone). Gli enti proprietari degli immobili pubblici sono obbligati ad indire un’apposita procedura ad evidenza pubblica al fine di scegliere il conduttore degli stessi. Si tratta prevalentemente di immobili già adatti all’uso necessario per la valorizzazione dello stesso, senza l’esigenza di trasformazioni edilizie o urbanistiche.

Ultima modifica: 7 maggio 2018